|
finansowy przegląd prasy
19.10.2007 16:59
Kryzysy bankowe i załamania na rynkach nieruchomości często idą ręka w rękę. Dlatego kryzys amerykańskich kredytów hipotecznych tak bardzo zaniepokoił inwestorów i polityków - czytamy w The Economist.
Wanda Żółcińska
Także nieruchomości komercyjne mają historię wzlotów i upadków, powiązaną z rynkami finansowymi. Wystarczy wspomnieć japoński spadek rynku nieruchomości w latach 90., czy brytyjski kryzys w bankowości w latach 1973-74, gdy zbyt wysokie pożyczki dla deweloperów nieruchomości sprawiły, że był to najgorszy okres dla londyńskiej giełdy w XX wieku.
Nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe nie rządzą się tymi samymi prawami, jednak te same czynniki, połączone z amerykańskim rynkiem nieruchomości - zaostrzonymi zasadami udzielania pożyczek i wolniejszym wzrostem gospodarczym, powinny zmniejszyć popyt na powierzchnię biurową i handlową. Tak jak kredyty hipoteczne na domy, pożyczki na biura i sklepy zostały powiązane w pakiety i sprzedane inwestorom.
Jeszcze na początku tego roku branża okazywała dumę ocierającą się o arogancję. W lutym br. Blackstone, fundusz private equity, zapłacił 39 mld USD za Equity Office Properties, dużą firmę zarządzającą nieruchomościami - była to rekordowa kwota wykupu. W Wielkiej Brytanii ceny akcji firm związanych z nieruchomościami gwałtownie wzrosły po decyzji rządu o wprowadzeniu korzystnego pod względem opodatkowania Real Estate Investment Trust. W niektórych miesiącach 2006 roku ponad połowa pieniędzy przepływająca przez brytyjskie fundusze inwestycyjne była inwestowana w nieruchomości.
Jednak od tego czasu można zaobserwować ochłodzenie nastrojów inwestorów. Akcje firm związanych z nieruchomościami spadały podczas lata, czyniąc ten sektor najgorzej działającym na amerykańskim rynku w maju, czerwcu i lipcu br. (dane Lippera).
Nieruchomości komercyjne były inwestycyjnym przebojem w ciągu ostatnich 10 lat. Jak pokazują dane z National Association of Real Estate Investment Trusts, inwestycje poczynione w amerykańskie nieruchomości około 2000 roku do końca ubiegłego roku mogły nawet czterokrotnie zwiększyć swoja wartość. Dla porównania, zwrot z najważniejszego amerykańskiego indeksu akcji S&P 500 wyniósł w tym okresie tylko 8%.
I nie było to tylko amerykańskie zjawisko. Według Investment Property Databank, 16 spośród 21 narodowych rynków nieruchomości przyniosło dwucyfrowe zwroty z inwestycji w ubiegłym roku.
W USA nie można też mówić o znaczącym nadmiarze powierzchni biurowych, który zawsze wróży kłopoty. Jak wynika z danych Reis, odsetek nie wynajętych powierzchni w amerykańskich biurach wyniósł w III kw. br. 12,5% - jest to najniższy odsetek od 6 lat. Czynsze wzrosły w tym czasie średnio o 2,4%.
Inwestorzy w nieruchomości komercyjne nie są tak uzależnieni od sytuacji na rynku kredytów, jak ich koledzy zajmujący się kupowaniem mieszkań. Zaostrzenie sytuacji na rynku kredytów nie ma dla nich dramatycznych konsekwencji.
Ma natomiast znaczenie w aspekcie spadku nastrojów inwestorów, jednak jak do tej pory nie dramatyczne - liczba transakcji nie spadła w znaczący sposób.
Rynki nieruchomości będą się zachowywały bardzo różnie w najbliższym czasie. Te, które były nadmiernie rozrośnięte, np. rynek brytyjski, już obserwują wycofywanie się inwestorów, zresztą po raz pierwszy od 15 lat. Norwich Union obniżył wycenę jednego ze swoich głównych funduszy nieruchomości o 2-3% we wrześniu br., a British Land, jedna z największych firm nieruchomości zrezygnowała z planów sprzedaży centrum handlowego. Na innych rynkach inwestorzy mogą zacząć rezygnować z nieruchomości w gorszych lokalizacjach lub o niskim standardzie. Jednak nadal będą zainteresowani budynkami w centrach miast, które mają zagwarantowany popyt na wynajem, zwłaszcza na rynkach azjatyckich. Wiele będzie zależało od tego, czy rynki kredytów odzyskają swoją wiarygodność.
Na podstawie: The Economist, "View from the top"
|
|
|
