Koszty pożyczek i kredytów

Problemów może również dostarczać inwestorom rozliczenie kosztów finansowych związanych z inwestycją. Nie jest jasne, czy koszty odsetek od pożyczek i kredytów zaciągniętych w celu finansowania budowy budynków, które nie będą stanowić środków trwałych podatnika, lecz będą klasyfikowane jako inwestycje (np. lokale mieszkalne), należy traktować jako bieżący koszt uzyskania przychodów, czy też kapitalizować do wartości inwestycji i traktować jako koszt uzyskania przychodów w momencie jej zbycia. Analogiczne wątpliwości dotyczą różnych pochodnych kosztów finansowych, np. prowizji i różnic kursowych.

W przypadku różnic kursowych pewne nadzieje na ułatwienie podatnikom życia i rozwianie pojawiających się wątpliwości wiązane były ze zmianą przepisów podatkowych, obowiązującą od 1 stycznia 2007 r. W praktyce wątpliwości nie zostały całkowicie rozwiane i rozliczanie różnic kursowych nadal sprawia wiele praktycznych trudności.

Zwrot podatku VAT

Tradycyjnie sen z powiek podatników spędzają rozliczenia podatku VAT. Związane jest to wysoką, 30-procentową sankcją grożącą podatnikowi w przypadku powstania zaległości podatkowej. Ponadto polskie regulacje VAT-owskie mogą wpływać negatywnie na płynność finansową podczas realizacji inwestycji i jej finalną rentowność.

Zgodnie z ustawą o VAT, podatnik może odzyskać VAT naliczony na zakupie towarów i usług w okresie, w którym dokonuje sprzedaży opodatkowanej VAT. Inwestycje o charakterze deweloperskim charakteryzują się stosunkowo długim czasem, jaki upływa pomiędzy momentem rozpoczęcia inwestycji i poniesienia pierwszych wydatków a wystawieniem pierwszej faktury. Oznacza to, że w okresie poprzedzającym wystawienie pierwszej faktury prawo podatnika do odliczenia VAT związanego z zakupami o charakterze inwestycyjnym praktycznie jest zawieszone. W rezultacie do momentu dokonania pierwszej sprzedaży opodatkowanej podatnik ponosi koszty związane z koniecznością finansowania VAT, w wyniku czego ten podatek traci swoją naczelną cechę, którą ma być neutralność dla obrotu gospodarczego. Ponadto wystąpienie z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym jest dopiero początkiem procedury odzyskiwania VAT-u. Okres oczekiwania na zwrot gotówkowy wynosi zasadniczo 180 dni, a w przypadku zakupów lub nakładów na środki trwałe podlegające amortyzacji podatkowej lub grunty (w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu) - 60 dni. W czasie oczekiwania na zwrot podatnik finansujący się kredytem ponosi koszty odsetkowe, które wpływają na ostateczną rentowność przedsięwzięcia. Cierpi także jego płynność finansowa. Pieniądze, które przetrzymuje fiskus, mogłyby być wykorzystane do dalszych inwestycji.

Mimo licznych zapowiedzi nie należy się spodziewać w najbliższym czasie przełomowych zmian zmierzających do uproszczenia i zapewnienia spójności systemu podatkowego w Polsce, choć zmiany idące w tym kierunku są niecierpliwie oczekiwane przez rynek. Niemniej jednak pocieszające jest to, że większość wskazanych powyżej problemów i rodzajów ryzyka podatkowego można uniknąć lub zminimalizować ich skutki. Aby osiągnąć ten cel, pomocne mogą być wiedza i doświadczenie profesjonalnego doradcy podatkowego, który zaproponuje optymalną podatkowo strukturę inwestycji, jak również zapewni pomoc przy rozwiązywaniu bieżących problemów. Pożyteczna byłaby jednak wspólna inicjatywa środowiska inwestorskiego, a także doradców działających na rynku nieruchomości, dzięki której zainicjowane zostałyby zmiany ustawodawcze zmierzające do uproszczenia i uzupełnienia polskich regulacji podatkowych, tak aby przystawały one do bieżącej sytuacji rynkowej i dawały inwestorom poczucie bezpieczeństwa wynikające ze stałości stanu prawnego. Wprowadzenie takich zmian przyczyniłoby się do zwiększenia wolumenu inwestycji nieruchomościowych w Polsce.

Z popytem nie będzie problemu przez kilka lat

Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego PMRMimo wciąż trwającego boomu na rynku nieruchomości spółki, które nie mają doświadczenia w prowadzeniu działalności deweloperskiej, mogą mieć problemy z planowanymi inwestycjami. Przede wszystkim coraz trudniej będzie im znaleźć dobrych i zaufanych wykonawców oraz podwykonawców. Większość firm budowlanych ma już pełne portfele zamówień i brakuje im ludzi do pracy. Problemy mogą się pojawić szczególnie wówczas, gdy nierzetelny wykonawca zerwie kontrakt, a wynajęcie kolejnego będzie wiązało się z koniecznością większej zapłaty.Innym czynnikiem ryzyka są rosnące koszty inwestycji, które postępują za coraz wyższymi cenami materiałów budowlanych oraz rosnącymi kosztami pracy. Wzrost kosztów będzie występował, ale dziś trudno ocenić jego dynamikę. Tymczasem większość firm deweloperskich finansuje budowę mieszkań z wpłat klientów. To oznacza, że cena ustalona jest na początku inwestycji. Dlatego bardzo istotne jest, by odpowiednio ją skalkulować. Ceny metra kwadratowego choć nadal będą rosły, to nie tak gwałtownie jak do tej pory. Z popytem nie powinno być jednak problemu przez kilka kolejnych lat.W Polsce pojawia się też coraz większa konkurencja ze strony firm deweloperskich z zagranicy - choć inwestują one głównie w nieruchomości komercyjne oraz najbardziej rentowny segment mieszkań luksusowych. Ich siłą jest na pewno duży kapitał, który eliminuje do pewnego stopnia powyższe czynniki ryzyka.