Polska w ciągu ostatnich lat stała się atrakcyjną lokalizacją dla inwestycji w nieruchomości. Nie idą jednak za tym odpowiednie zmiany w systemie podatkowym. A powinny z jednej strony nadążać za coraz bardziej złożonym charakterem dokonywanych transakcji, z drugiej oferować inwestorom klarowne i spójne regulacje, zapewniające poczucie bezpieczeństwa oraz klimat sprzyjający następnym inwestycjom w naszym kraju.

Praktyka pokazuje, że polskie przepisy podatkowe nie spełniają oczekiwań inwestorów. Są skomplikowane i na dodatek nie obejmują wyczerpująco wielu istotnych kwestii. Nadto są niejednoznaczne i niespójne, co sprawia, że w rękach organów skarbowych spoczywa władza dyskrecjonalna w zakresie interpretacji. Przy czym najczęściej interpretacje są profiskalne. Co więcej, pomimo nowelizacji przepisów podatkowych dokonywanych właściwie każdego roku, wprowadzane zmiany nie nadążają za dynamiką i złożonością obrotu gospodarczego. W konsekwencji inwestorzy napotykają szereg raf na etapie planowania inwestycji, jej realizacji oraz zakończenia.

Podwójne opodatkowanie zysków

Na gruncie polskiego ustawodawstwa nie funkcjonuje forma prawna, która byłaby optymalna do inwestowania w nieruchomości. Podstawowym wymaganiem, jakie powinien spełniać "wehikuł" służący do inwestycji w nieruchomości, jest minimalne opodatkowanie zysków generowanych przez taką inwestycję. W Polsce funkcjonują fundusze inwestycyjne zamknięte, które mają możliwość dokonywania pośrednich i bezpośrednich inwestycji na rynku nieruchomości. Zyski funduszy są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych. Opodatkowanie pojawia się jedynie w momencie wypłaty zysku na rzecz uczestników funduszu. Pomimo to w ofercie polskich instytucji finansowych zamknięte fundusze inwestujące w nieruchomości nie stanowią znacznego procentu, a te, które już funkcjonują, rozpoczęły swoją działalność stosunkowo niedawno, mimo fantastycznie rozwijającego się rynku i dynamicznie rosnącej wartości polskich nieruchomości. Jednym z powodów relatywnie niskiego zainteresowania tą formą inwestowania jest sformalizowana procedura zakładania funduszy i szereg prawnych ograniczeń co do zakresu i sposobu ich funkcjonowania.

W związku z niewielką popularnością funduszy inwestycyjnych, "wehikułem" najczęściej używanym do inwestycji na rynku nieruchomości, zarówno przez zagranicznych, jak i rodzimych inwestorów, jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Zazwyczaj tworzone są tzw. spółki obiektowe, których głównym lub jedynym przeznaczeniem jest przeprowadzenie jednej inwestycji, np. zakupu biurowca na wynajem, budowy i wynajmu centrum handlowego lub realizacji projektu mieszkaniowego. Zaletą spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest jej dostępność właściwie dla inwestora każdej wielkości - łatwy i tani sposób zakładania, niski minimalny kapitał zakładowy oraz korzystne ograniczenie odpowiedzialności udziałowców. Z drugiej strony, wadą prowadzenia inwestycji w tej formie jest podwójne opodatkowanie zysków generowanych przez inwestycję. Po pierwsze, wszystkie dochody uzyskiwane przez spółkę, łącznie z zyskiem kapitałowym zrealizowanym przy sprzedaży nieruchomości, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawych według stawki 19%. Po drugie, wypłata dywidendy dla udziałowców podlega zasadniczo podatkowi u źródła również według stawki 19%. Pomimo że podatek u źródła można obniżyć lub nawet wykluczyć na podstawie traktatów o unikaniu podwójnego opodatkowania albo przepisów wprowadzających do polskiego porządku prawnego treść dyrektyw Unii Europejskiej, jest to uzależnione od spełnienia przez podatnika szeregu warunków wskazanych w takich przepisach.

Chcąc uniknąć podwójnego opodatkowania, inwestorzy zagraniczni wykorzystują w inwestycjach w nieruchomości formę prawną oddziału swojego przedsiębiorstwa działającego na terytorium Polski lub dokonują inwestycji bezpośrednich (bez sformalizowanej obecności w Polsce). W obu przypadkach opodatkowaniu w Polsce podlegają jedynie zyski płynące z inwestycji, nie ma natomiast opodatkowania u źródła dystrybucji zysku z inwestycji, która odbywa się formalnie wewnątrz jednego podmiotu. Taka struktura nie jest jednak pozbawiona istotnych wad. Mianowicie, polskie ustawodawstwo podatkowe nie zawiera uregulowań odnoszących się bezpośrednio do działalności oddziałów i do inwestycji bezpośrednich. Należy tu stosować odpowiednio przepisy odnoszące się do osób prawnych (lub fizycznych). Powoduje to liczne niejasności, jak powinny być prowadzone rozliczenia podatkowe inwestycji. W takiej sytuacji problematyczne może być określenie właściwości urzędu skarbowego. Brak również przepisów wyczerpująco regulujących zasady alokacji kosztów ponoszonych przez centralę, które mogą być przesuwane do przychodów generowanych w Polsce i stanowić tutaj koszt uzyskania przychodu. Brak też jasnych regulacji dotyczących rozpoznawania różnic kursowych dla potrzeb podatkowych. Nie jest również klarowny status takiej jednostki na gruncie przepisów prawa dewizowego (rezydent czy nierezydent). Wymienione niejasności stanowią jedynie wierzchołek góry lodowej, z którą zderza się inwestor zainteresowany przeprowadzeniem inwestycji bezpośrednio lub przy wykorzystaniu formy oddziału.

Koszty związane z dostarczeniem kapitału własnego

Po dokonaniu wyboru formy prawnej prowadzenia inwestycji należy podjąć decyzję, w jaki sposób taką inwestycję sfinansować. Poza finansowaniem kredytem bankowym zwykle należy zapewnić odpowiedni poziom kapitału własnego. W przypadku inwestycji realizowanych poprzez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (forma niedoskonała, lecz najbardziej popularna) lub spółki osobowe (spółka jawna, komandytowa czy komandytowo-akcyjna) paleta możliwości jest raczej ograniczona. Inwestor ma do wyboru dostarczenie finansowania poprzez kapitał (equity) lub dług (debt). Obie formy związane są z dość istotnymi kosztami podatkowymi. Podwyższenie kapitału zakładowego, dopłaty do kapitału spółki oraz pożyczki udzielone przez bezpośredniego udziałowca podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 0,5%. Podstawę opodatkowania stanowi wartość podwyższenia kapitału lub kwota udzielonej pożyczki. Pożyczki udzielane przez inne podmioty niż bezpośredni udziałowiec podlegają zasadniczo opodatkowaniu według stawki 2% i jest to koszt, który stanowi istotne obciążenie dla inwestora, i może wpływać na ostateczną rentowność inwestycji.

Spółki wchodzące w nowy biznes nie są bez szans

Krzysztof Radojewski,analityk di BREPatrząc na obecne zainteresowanie spółek i inwestorów giełdowych działalnością deweloperską, można chyba mówić o swego rodzaju modzie. Z tym, że ta moda może mieć przełożenie na zarobki firm i osób prywatnych. Potrzeby mieszkaniowe Polski są ogromne, zwłaszcza w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej. Będzie to wpływać na utrzymywanie się wysokiego popytu na mieszkania. Wysoki popyt będzie wpływał pozytywnie na ceny, jednak w granicach wyznaczonych przez możliwości finansowania kredytami hipotecznymi.Na rynku nieruchomości komercyjnych przewidywany jest wzrost czynszów, co również gwarantuje rentowność takich inwestycji. Ewentualne spadki cen nieruchomości mogą wynikać ze zwiększonej konkurencji między deweloperami. Część firm zajmujących się do tej pory wyłącznie wykonawstwem zdecydowała się na rozpoczęcie działalności dającej wyższe marże. Te mają największe doświadczenie spośród "nowych" deweloperów, więc i największe szanse na sukces.Jednak spółki, które traktują deweloperkę tylko jako dodatkowy biznes, również nie są bez szans. Szczególnie jeżeli dysponują atrakcyjnie położonymi gruntami. Lokalizacja jest bowiem jednym z najważniejszych elementów wpływających zarówno na popyt, jak i ostateczną cenę gotowych obiektów. Prawdopodobnie większość tych firm poprzestanie na jednej, dwóch realizacjach.Osobną sprawą jest pytanie, czy i na ile obecne wyceny firm, które planują realizacje mieszkaniowe lub komercyjne, zdyskontowały już te plany. Na to pytanie w tej chwili nie potrafię odpowiedzieć. Na pewno w przypadku wielu spółek, których plany pozostają wciąż na papierze, trudno mówić o jakichkolwiek fundamentach.